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01.10.2019 - Steuern: Mehrfamilien- und Geschäftshäuser im Privatvermögen

Grundsätze

Grundsätzlich werden Liegenschaften, die im Privatvermögen gehalten werden, für Vermögenssteuerzwecke in der Steuerdeklaration mit dem Steuerwert berücksichtigt. Dieser Wert ist ein amtlicher Wert. Die zuständige Behörde ermittelt gestützt auf den Verkehrswert diesen sogenannten Steuerwert. Im Kanton Zürich ermittelt das Gemeindesteueramt den Wert. Je nach Kanton basiert die Ermittlung auf einem Formelwert oder einer Schatzung.
Handelt es sich hingegen um ein Mehrfamilien- oder Geschäftshaus, wird für die Ermittlung der Vermögenssteuer ausnahmslos der kapitalisierte Mietertrag als Ertragswert herangezogen (im Folgenden «Vermögenssteuerwert» genannt). Folgende Erläuterungen beziehen sich ausschliesslich auf Liegenschaften, die im Kanton Zürich liegen.

Definitionen

Um ein Mehrfamilienhaus handelt es sich, wenn sich in der Liegenschaft mehr als eine Wohnung befindet und die einzelnen Wohnungen nicht Stockwerkeigentum sind. Eine Liegenschaft gilt als Geschäftshaus, wenn der Liegenschaftenertrag überwiegend durch die geschäftliche Nutzung bestimmt wird. Exemplarisch hierfür ist ein Haus, in dem sich vorwiegend Ladengeschäfte und/ oder Büroräumlichkeiten befinden und der Wohnanteil gering ist.

Vermögenssteuerwert

Kernelement der Bewertung von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern ist der Bruttojahresertrag, der mit 7,05 % kapitalisiert wird. Der Substanzwert bleibt unberücksichtigt. Als Formel dargestellt berechnet sich der Vermögenssteuerwert wie folgt: massgeblicher Ertrag für die Kapitalisierung × 100/7,05. Der Vermögenssteuerwert von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern wird jährlich neu ermittelt. Der vom Regierungsrat festgesetzte Kapitalisierungssatz von 7,05 % setzt sich aus dem Basiszinssatz und einem «Unkostenzuschlag» zusammen: Der Basiszinssatz berücksichtigt die aktuelle Zinssituation und die Zinserwartungen der Zukunft, wohingegen mit dem Zuschlag die Verwaltungs- und Betriebskosten sowie die Bildung von Rücklagen für den Liegenschaftenunterhalt einberechnet werden.

Die Gesamtheit der von den Mietern geleisteten Entschädigungen stellt den Bruttojahresertrag (inklusive Nebenkosten wie Unterhaltskosten und Abgaben) dar. Soweit ein Ladengeschäft oder eine Wohnung vom Liegenschaftseigentümer selbst genutzt wird, ist der entsprechende Mietwert resp. Eigenmietwert zum Bruttojahresertrag dazu zu zählen. Nicht zum massgeblichen Ertrag und deshalb vom Bruttojahresertrag abzuziehen sind die von den Mietern erbrachten Entschädigungen für Nebenkosten wie Warmwasser, Heizung oder Treppenhausreinigung. Der wie beschrieben ermittelte Liegenschaftenertrag ist noch zu kürzen um Kehrichtgebühren, Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen sowie Gebühren für Abwasser/Wasser/Abwasserreinigung.

Nach diesen Subtraktionen erhält man den für die Kapitalisierung massgeblichen Ertrag. Aus Vereinfachungsgründen kann auch lediglich die Kaltmiete berücksichtigt werden. Unter Kaltmiete ist der Mietzins ohne Nebenkosten zu verstehen.

Mit dem «Hilfsblatt zur Berechnung des Vermögenssteuerwertes bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern» stellt das Steueramt der Stadt Zürich ein nützliches Werkzeug zur korrekten Ermittlung des Vermögenssteuerwertes zur Verfügung. Der gemäss Hilfsblatt berechnete Ertragswert darf auf volle CHF 1'000 abgerundet werden.

Liegenschaftenunterhalt

Im Kanton Zürich kann als gewöhnlicher Liegenschaftenunterhalt eine Pauschale von 20 % des jährlichen Bruttomietertrages in Abzug gebracht werden. Dieser Grundsatz erfährt bei Liegenschaften im Privatvermögen jedoch in folgendem Falle eine Ausnahme: Wird die Liegenschaft von Dritten überwiegend geschäftlich genutzt (stammen also mehr als 50 % der gesamten Mieteinnahmen aus geschäftlicher Nutzung), sind nur die effektiven Kosten zum Abzug zugelassen.

«In Kürze»

1. Mehrfamilien- und Geschäftshäuser werden im Kanton Zürich für Vermögenssteuerzwecke mit dem Ertragswert bewertet, der sich nach folgender Formel berechnet: massgeblicher Ertrag × 100/7,05.
2. Der Vermögenssteuerwert für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser ist jährlich neu zu ermitteln und darf auf volle CHF 1'000 abgerundet werden.
3. Ein Pauschalabzug für Liegenschaftenunterhalt wird auf von Dritten überwiegend geschäftlich genutzte Immobilien nicht gewährt. Es sind nur effektive Kosten zum Abzug zugelassen.

EXPERTsuisse KMU Praxisinformationen 02/2019

15.09.2019 - Steuern: Rückstellung für Grossreparaturen

Definitionen

Eine Rückstellung dient der periodengerechten Erfassung von Aufwendungen und Verlusten. Der Eintritt des Ereignisses, welches den Aufwand auslöst, ist zum Bilanzstichtag wahrscheinlich und die Höhe der Aufwendung ist noch nicht exakt ermittelbar. Eine Schuld der Gesellschaft, die am Bilanzstichtag Bestand hat, deren Höhe aber noch nicht genau fest steht, berechtigt zur Bildung einer Rückstellung. Als Grossreparatur gelten umfassende Erneuerungsarbeiten. Teilweise wird die Rückstellung für Grossreparaturen auch als Erneuerungsfond bezeichnet.

Bildung und Auflösung

Für umfassende Erneuerungsarbeiten können Rückstellungen gebildet werden. Dies sind beispielsweise in längeren Zeitabschnitten anfallende Grossreparaturen. Grundsätzlich ist die Rückstellung pro Liegenschaft oder Siedlung auszuweisen. Der Anfangs- und Schlussbestand der Rückstellung ist pro Geschäftsjahr anzugeben. Wird eine Rückstellung gebildet, die nicht geschäftsmässig begründet ist, besteht das Risiko, dass eine Aufrech- nung als Gewinn und Kapital seitens des Steueramtes erfolgt. Dasselbe Risiko besteht, wenn die Obergrenze der Rückstellung nicht beachtet wird. Geschäftsmässig nicht begründet sind Aufwendungen, wenn sie nicht zur Erzielung des Ertrages dienen. Da die Rückstellung einen provisorischen Charakter hat, ist bei Nichteintreten des erwarteten Ereignisses eine erfolgswirksame Auflösung vorzunehmen. Effektive Kosten für Grossreparaturen sind der Rückstellung zu belasten und führen zu deren Auflösung. Voraussetzung für die steuerliche Berücksichtigung ist die Verbuchung der Rückstellung.

Kantonale Unterschiede

Je nach Kanton ist eine Rückstellung im Umfang von 0,5 %–5 % der Gebäudever- sicherungssumme zulässig. Als Obergrenze sind zum Beispiel im Kanton Zürich 15 % der Gebäudeversicherungssumme vorgesehen, wobei diese in Ausnahmefällen überschritten werden kann. Im Kanton Luzern ist eine Rückstellung in Höhe von 1 % des Buchwertes erlaubt. In manchen Kantonen darf eine Rückstellung maximal acht Jahre lang gebildet werden (Kanton Bern). Der Kanton Thurgau akzeptiertdie Rückstellung nur, wenn das Gebäude nicht abgeschrieben wird. In St. Gallen wiederumwirdeindetaillierter Kostenvoranschlagvorausgesetzt, damiteine Rückstellung steuerlich akzeptiert wird.

«In Kürze»

1. Grundsätzlich ist die Bildung einer Rückstellung für Grossreparaturen möglich, soweit die Voraussetzungen erfüllt sind.
2. Bei der Bildung der Rückstellung sind die kantonalen Unterschiede zu berücksichtigen. Massgebend ist der Ort, wo sich die Liegenschaft befindet.
3. Zu hohe Rückstellungen führen zu einer Aufrechnung im Gewinn und Kapital durch die Steuerbehörde.

EXPERTsuisse KMU Praxisinformationen 02/2019

01.07.2019 - Grundstückgewinnsteuern Kanton Zürich

Worum geht es?

Am 10. Juni 2018 wurde im Kanton Zürich darüber abgestimmt, ob Betriebsverluste künftig mit der Grundstückgewinnsteuer (GGST) verrechnet werden dürfen, so wie es in anderen Kantonen gehandhabt wird. Die Gesetzesänderung wurde mit 53,6 % vom Zürcher Stimmvolk angenommen und trat per 1. Januar 2019 in Kraft.

Folgen der Gesetzesänderung

Im Kanton Zürich herrscht in Bezug auf die GGST das monistische System. Das bedeutet, dass Grundstückgewinne von Unternehmen wie von Privatpersonen gesondertmitder GGST erfasst werden. Die Gewinne aus Grundstückverkäufen werden bei der Gewinn- resp. der Einkommenssteuer folglich nichtberücksichtigt. Mit Annahme der Gesetzesänderung ist es im Kanton Zürich nun möglich, laufende Betriebsverluste sowie die Betriebsverlustender letzten sieben Jahre bei der GGST anrechnen zu lassen. Mit diesem Schritt ist zwischen den Kantonen Rechtsgleichheit hergestellt worden. Bis anhin war die Anrechnung der Beriebsverluste an die Zürcher GGST lediglich ausserkantonal ansässigen Unternehmen und Privatpersonen mit Geschäftsvermögen möglich.

Die Umsetzung dieser Gesetzesänderung bedarfeiner genaueren Betrachtung und Auslegung in der Praxis. Wird z.B. der Wert vor 20 Jahren als Basis für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer verwendet, ist bei der Anrechnung der Betriebsverluste folgendes zu beachten: Die Betriebsverluste werden nur insofern an die Grundstückgewinnsteuer angerechnet, als sie die (bei der Grundstückgewinnsteuer nicht beachtete) Differenz zwischen Kaufpreis (vor über 20 Jahren) und dem Verkehrswert vor 20 Jahren übersteigen.

«In Kürze»

1. Ab dem 1.Januar 2019 können Betriebsverluste aus dem laufenden Jahr und den vergangenen sieben Jahren bei der Zürcher Grundstückgewinnsteuer (GGST) angerechnet werden.
2. Durch die Gesetzesänderung sind im Kanton Zürich ansässige Unternehmen ausserkantonal ansässigen Unternehmen gleichgestellt.
3. Eventuelle Einschränkungen in der Praxis sind zu beachten und konkrete Anwendungsfälle mit der zuständigen Steuerverwaltung vorab abzusprechen.

EXPERTsuisse KMU Praxisinformationen 01/2019

01.06.2019 - Besteuerung nach dem Aufwand bei der direkten Bundessteuer

Was ist neu?

Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat am 24. Juli 2018 ein neues Kreisschreiben (KS) zur Besteuerung nach dem Aufwand bei der direkten Bundessteuer publiziert. Dieses KS 44 ersetzt das KS 9 vom 3. Dezember 1993. Das KS 44 basiertaufdem neu gefassten Art. 14 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG). Die wesentlichsten Unterschiede und deren Auswirkungen sind im Folgenden thematisiert.

Gültigkeit und Anwendung

Die neue Gesetzesbestimmung betreffend die Besteuerung nach dem Aufwand ist per 1. Januar 2016 in Kraft getreten und ist gültig für Veranlagungen ab der Steuerperiode 2016. Personen, die bereits 2016 nach dem Aufwand besteuert wurden, können von der Übergangsregelung profitieren. Fürdiese Personengruppe gilt das alte Recht noch bis zum 31. Dezember 2020. Ab 1. Januar 2021 wird das neue Recht für alle Personen Gültigkeit haben.

Grundvoraussetzungen

Ausländische Personen, die auf Antrag nach dem Aufwand besteuert werden wollen, dürfen kein Schweizer Bürgerrecht haben. Grundsätzlich muss es sich um Steuerpflichtige handeln, die neu unbeschränkt steuerpflichtig werden. Dabei kann es sich um Ausländer handeln, die neu in die Schweiz ziehen, oder um bereits früherinder Schweiz steuerpflichtige Personen. Letztere müssen seit min- destens zehn Jahren nicht mehr in der Schweiz unbeschränkt steuerpflichtig gewesen sein. Zusätzlich darf in der Schweiz keine Erwerbstätigkeit ausgeübt werden.

Neu ist explizit erwähnt, dass beide Ehegatten nicht Schweizer sein dürfen. In der Vergangenheit war es ausreichend, dass ein Ehegatte Ausländer ist. Beziehungsweise konnten sogar Schweizer Bürger, die nach zehn Jahren Landesabwesenheit wieder zurückgekehrt waren, die Aufwandbesteuerung in Anspruch nehmen. Letzteres ist auf Basis der neuen Rechtslage und gemäss KS 44 nicht mehr möglich. Explizit erwähnt wird, dass als Ausländer nur gilt, wer eine andere als die Schweizer Staatsbürgerschaft besitzt. Doppelbürger gelten nicht als Ausländer. Noch nichtabschliessend geklärt ist, ob minderjährige Kinder, welche die Schweizer Staatsbürgerschaft besitzen, die Besteuerung nach dem Aufwand verunmöglichen.

Hinsichtlich der Erwerbstätigkeit wird klargestellt, dass bei Zuzug keine Erwerbstätigkeitin der Schweiz ausgeübt werden darf. Hierbei handelt es sich um eine auf Schweizer Staatsgebiet ausgeübte haupt- oder nebenberufliche Tätigkeit, mit der im In- oder Ausland Einkünfte erzielt werden. Leiderkanngestütztaufdas KS 44 nicht abschliessend bestimmt werden, ob eine Vermögensverwaltungstätigkeit als(selbstständige) Erwerbstätigkeit qualifiziert und damit zum Scheitern der Aufwandbesteuerung führen könnte. Die selbstständige Erwerbstätigkeit wird nichtnäher spezifiziert; allenfalls könnte auch die Tätigkeitim Wertschriften- oder Liegenschaftenhandel darunterfallen.

Objektive Voraussetzungen

Die jährliche Bemessungsgrundlage für die Besteuerung des Einkommens nach dem Aufwand stützt sich auf ein Einkommen von CHF 400000, das Siebenfache des jährlichen tatsächlichen Mietzinses (beziehungsweise des Eigenmietwerts), die dreifachen Jahreskosten für Unterkunft und Verpflegung (Hotelkosten inklusive Verpflegung) oder auf die Summe der Bruttoeinkünfte mit Schweizer Bezug, unter anderem aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen, Urheberrechten und Rentenleistungen.

Als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung wird derhöchste dervier Werte herangezogen, es sei denn, der effektive weltweite in- und ausländische Aufwand für die Lebenshaltungskosten ist höher. Ist Letzteres der Fall, wird die Steuer nach den effektiven Lebenshaltungskosten bemessen. Auf Bundesebene muss eine Person, die eine Besteuerung nach dem Aufwand wünscht, folglich miteiner Steuerbelastung basierend auf einem Einkommenvonmindestens CHF 400'000 rechnen. Die Steuer wird nach dem ordentlichen Steuertarif ermittelt. In der Vergangenheit war die Berechnungsbasis für die Aufwandbesteuerung deutlich niedriger. Für einige der bisher pauschal besteuerten Personen dürfte sich die Besteuerungnachdem Aufwandunterneuer Rechtslage folglich nicht mehrauszahlen. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass an den Kanton und die Gemeinde ebenfalls eine Steuer zu entrichten ist, die in der Regel dieselbe oder eine höhere Bemessungsgrundlage hat. Zusätzlich wird Vermögenssteuer erhoben.

Verschiedenes

Im Rahmen der ordentlichen Aufwand- besteuerung besteht grundsätzlich kein Anspruch auf die pauschale Anrechnung der im Ausland verbleibenden Sockelsteuer. Aufwandbesteuerte, die in Ver- bindungmitden Staaten Belgien, Deutschland, Italien, Norwegen, Kanada, Österreich

«In Kürze»

1. Die Besteuerung nach dem Aufwand ist im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) festgehalten und gilt in ihrer Neufassung seit dem Januar 2016, bei Anwendbarkeit der Übergangsbestimmungen ab 1. Januar 2021.
2. Die persönlichen Voraussetzungen für die Besteuerung nach dem Aufwand wurden verschärft, und die Mindestbemessungsgrundlage wurde angehoben.
3. Für eine allumfassende Beratung im Bereich der Aufwandbesteuerung muss zusätzlich das kantonale Recht berücksichtigt werden.
4. Die Entscheidung zwischen der ordentlichen Aufwandbesteuerung und der modifizierten Aufwandbesteuerung bedarf der Beurteilung des Einzelfalls.

EXPERTsuisse KMU Praxisinformationen 01/2019

02.05.2019 - Teilrevision des Mehrwertsteuergesetzes

Worum geht es?

Seit 1. Januar 2019 gelten neue mehrwertsteuerrechtliche Bestimmungen in Bezug auf den Versandhandel. Dank dieser Teilrevision des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG) sind nun die im Versandhandel tätigen ausländischen Unternehmen den Unternehmen mit Sitz in der Schweiz gleichgestellt. Vor dieser Teilrevision hatten die ausländischen Unternehmen insofern einen nicht unwesentlichen Vorteil, als dass ihre «Kleinsendungen» weder der Einfuhrsteuer noch der Inlandsteuer unterlagen. Als «Kleinsendungen» gelten Warenlieferungen, deren rechnerischer Mehrwertsteuerbetrag fünf Franken oder weniger beträgt. Diese Limite ist eingehalten bei einem Warenwert vonmaximal CHF 65 (bei Steuersatz 7,7 %) resp. von maximal CHF 200 (bei Steuersatz 2,5 %). Für Käufer in der Schweiz war es folglich attraktiver, solche Produkte aus dem Ausland und damit frei jeglicher Mehrwertsteuerbelastung zu beziehen, statt dasselbe Produkt bei einem inländischen Anbieter zu bestellen und darauf die Schweizer Mehrwertsteuer (MWST) zu entrichten.

Was ändert für wen?

Macht ein Versandhändler, sei es ein inländischer oder ausländischer, mit Kleinsendungen vom Ausland ins Inland einen jährlichen Umsatz (Summe der von den Käufern an den Versandhändler bezahlten Entgelte) von mindestens CHF 100000, gelten sämtliche seiner Lieferungen als Inlandlieferungen. Dieshatzur Folge, dass er der Schweizer Mehrwertsteuerpflicht unterstellt wird und sich ins MWST-Register eintragen lassen muss. Mit anderen Worten: Wird ein Versandhändler in der Schweiz mehrwertsteuerpflichtig, weil er die Umsatzgrenze aus Kleinsendungen erreicht hat, unterliegen ab seiner Eintragung im MWST-Register alle seine Sendungen in die Schweiz der Inlandsteuer. Auf seinen Kleinsendungen weiterhin nicht erhoben wird hingegen eine Einfuhrsteuer. Durch die Unterstellung unter die Schweizer Mehrwertsteuerpflicht kann der Versandhändler konsequenterweise nun auch die Einfuhrsteuer (auf Nicht-Kleinsendungen) und auch alle übrigen Vorsteuern in Abzug bringen, die im Rahmen seiner unternehmerischen und zum Vorsteuerabzug berechtigten Tätigkeit anfallen.

Wie erfolgt die Anmeldung?

Der Versandhändler hat die Anmeldung bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) zwecks Registrierung im MWST-Register von sich aus vorzunehmen. Als ausländischer Versandhändler ist gleichzeitig ein Steuervertreter mit Wohn- oder Geschäftssitz in der Schweiz zu bezeichnen und eine finanzielle Sicherheit zu leisten. Hat der Versandhändler die Umsatzgrenze von CHF 100000 aus Kleinsendungen bereits im Jahr 2018 erreicht und wird er diese voraussichtlich auch im Jahr 2019 erreichen, ist er seit Januar 2019 steuerpflichtig. Andernfalls greift die Schweizer Steuerpflicht ab dem Folgemonat jenes Monats, in welchem der Versandhändler mit Kleinsendungen einen Umsatz von CHF 100000 (gerechnet ab 1. Januar 2019) erzielt, und der Versandhändler hat sich umgehend bei der ESTV zu melden. Wird die Umsatzgrenze dereinst unterschritten und möchte der ausländische Versandhändler von der Schweizer MWST wieder befreit werden, muss er dies der ESTV mitteilen. Ohne entsprechende Meldung wird angenommen, der Versandhändler unterstelle sich freiwillig der Schweizer Mehrwertsteuerpflicht.

Zu beachten

Ist ein Unternehmen aufgrund anderer Leistungen im Inland im MWST-Register eingetragen und erbringt dieses Unternehmen auch Versandlieferungen mit Kleinsendungen vom Ausland ins Inland, handelt es sich bei diesen Kleinsendungen weiterhin um Auslandlieferungen, solange mit diesen Kleinsendungen die Umsatzgrenze von CHF 100000 pro Jahr nicht erreicht wird.

«In Kürze»

1. Ausländische Versandhändler, die mit Kleinsendungen (Einfuhrsteuerbetrag CHF 5 oder weniger) in die Schweiz einen Umsatz von CHF 100000 erzielen, werden in der Schweiz mehrwertsteuerpflichtig.
2. Als Folge der Unterstellung unter die Schweizer Mehrwertsteuerpflicht unterliegen sämtliche Sendungen in die Schweiz der Inlandsteuer.
3. Betroffene Versandhändler haben sich selbstständig bei der ESTV zu melden und sich ins MWST-Register eintragen zu lassen.
4. Durch diese am 1. Januar 2019 in Kraft getretene Teilrevision des Mehrwertsteuergesetzes (MWSTG) sind die im Versandhandel tätigen ausländischen Unternehmen den Unternehmen mit Sitz in der Schweiz gleichgestellt.

 

EXPERTsuisse KMU Praxisinformationen 01/2019

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Auswirkungen des neuen Rechnungslegungsgesetzes.